Lei do Distrato Imobiliário

Lei do Distrato Imobiliário: Quais são os seus direitos ao desistir de um imóvel na planta?

Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias e um excelente veículo de investimento. Contudo, imprevistos financeiros, mudanças de planos ou atrasos na entrega da obra podem fazer com que o comprador precise dar um passo atrás e rescindir o contrato.

É nesse cenário que entra em cena a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018).

Aprovada para pacificar as disputas entre compradores e construtoras, a lei trouxe regras rígidas sobre os valores que devem ser devolvidos e as multas aplicadas em caso de desistência.

Se você está pensando em rescindir um contrato de compra e venda ou está enfrentando problemas com a incorporadora, entenda a seguir quais são os seus direitos e como funciona a devolução dos valores.

De quem é a culpa pela rescisão? O divisor de águas do Distrato

Para definir quanto dinheiro o comprador receberá de volta, a Justiça analisa primordialmente de quem foi a responsabilidade pelo fim do negócio. Existem dois caminhos bem definidos pela legislação:

1. Rescisão por Culpa do Comprador (Desistência Voluntária ou Inadimplência)

Se o comprador desistiu do negócio por motivos pessoais (perda de emprego, falta de planejamento) ou porque não conseguiu o financiamento bancário, a construtora tem o direito de reter uma multa compensatória (cláusula penal). Os percentuais máximos permitidos por lei são:

• Até 25% dos valores pagos: É a regra geral para contratos comuns. A construtora retém até 25% do que foi pago pelo cliente e devolve o restante.

• Até 50% dos valores pagos (Patrimônio de Afetação): Se a obra estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação (onde os recursos daquela obra são separados do patrimônio geral da construtora para garantir a entrega — modelo muito comum hoje), a multa pode chegar a até 50%.

• Comissão de Corretagem: O valor pago a título de comissão de corretagem (geralmente em torno de 5% a 6% do valor total do imóvel) não é devolvido ao comprador em caso de desistência voluntária.

2. Rescisão por Culpa da Construtora (Atraso na Entrega da Obra)

A Lei do Distrato formalizou o chamado prazo de tolerância de 180 dias. Isso significa que a construtora pode atrasar a entrega do imóvel em até 6 meses além da data prometida no contrato sem sofrer penalidades.

Contudo, se passados os 180 dias de tolerância o imóvel ainda não tiver sido entregue, configura-se a culpa exclusiva da incorporadora.

Nesse caso, o comprador tem direito a:

• Rescisão contratual com devolução de 100% de tudo o que pagou, de forma integral e corrigida monetariamente.

• Devolução inclusive da comissão de corretagem.

• Recebimento da multa moratória estabelecida em contrato pelo atraso.

• Prazo de pagamento: A devolução deve ocorrer em até 60 dias corridos a contar da resolução.

Qual é o prazo para a construtora devolver o dinheiro no distrato amigável?

Nos casos em que o comprador desiste do negócio (item 1), as incorporadoras não precisam devolver o dinheiro imediatamente. A lei estipulou prazos específicos para preservar o caixa das obras:

• Em obras com Patrimônio de Afetação: A devolução dos 50% restantes ocorre em até 30 dias após a emissão do “Habite-se” (conclusão da obra).

• Em obras sem Patrimônio de Afetação: A devolução dos 75% restantes deve ocorrer em até 180 dias após o distrato.

• Se o imóvel for revendido: Se a construtora conseguir revender a unidade para outro comprador antes desses prazos, o dinheiro do cliente antigo deve ser devolvido em até 30 dias após a revenda.

A Possibilidade de Negociação e a Cessão de Direitos

Uma alternativa inteligente e que poupa o comprador das pesadas multas de 25% ou 50% é a cessão de direitos. Se o contrato permitir (ou se houver concordância da construtora), o comprador pode encontrar um terceiro interessado em assumir a sua posição no contrato e repassar o imóvel. Havendo a anuência da incorporadora, o comprador original sai do negócio sem a incidência da cláusula penal da Lei do Distrato.

O Papel do Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Muitas construtoras aplicam contratos com cláusulas abusivas que contrariam a própria Lei do Distrato, prevendo retenções maiores do que as permitidas ou calculando a multa sobre o valor total do imóvel, e não sobre o valor efetivamente pago (o que é ilegal).

A atuação de um advogado imobiliário é fundamental para:

1. Auditar o contrato: Verificar se os índices de correção e as multas aplicadas pela construtora estão em conformidade com a legislação.

2. Notificar a incorporadora: Formalizar o pedido de distrato de maneira correta para estancar a cobrança de novas parcelas e evitar a negativação do nome do cliente.

3. Ajuizar Ação de Rescisão Contratual: Caso a empresa se recuse a devolver os valores devidos ou exija retenções abusivas, a via judicial garante o reequilíbrio da relação contratual e a proteção do patrimônio do consumidor.

Por essa razão, principalmente na compra e venda de imóveis na planta, e na hipótese de desacordos durante a obra, é muito importante consultar o advogado especialista na área, para fins de segurança jurídica do negócio e do patrimônio do comprador.

Jean Romarez
Advogado em Joinville
OAB/SC 16.194

Jean Romarez Escritório de advocacia em Joinville